Можно ли взыскать с застройщика неустойку

Публикации

Если вы не любитель вторичного жилья и предпочитаете квартиру в новостройке на стадии строительства, то зачастую случается ситуация по просрочке сдачи дома застройщиком. Сегодня я вам расскажу, на что вам можно рассчитывать.

Как рассчитать размер неустойки

Неустойка для физ. лиц рассчитывается по формуле:

Стоимость квартиры по ДДУ * количество дней просрочки * 1/150 * ставка ЦБ

Анализ судебных решений

Вы рассчитали размер неустойки. Следует иметь в виду, что согласно п. 1, ст. 333 ГК РФ, судья может снизить размер неустойки до разумных пределов.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Формулировка конечно так себе. Что это означает? Судья, руководствуясь своим внутренним убеждением, должен взвесить все доказательства по делу, определить степень вины застройщика, к каким последствиям привело такое нарушение и определить насколько снизить размер неустойки. Конечно, если застройщик заявит такое требование в суде. Проанализировав чуть более сотни судебных решений по данному вопросу — вывел несколько закономерностей. Все судебные решения брались с сайта sudact.ru по запросу «214 ФЗ». Сопоставлял размер неустойки, которую мы можем просчитать по формуле из ФЗ № 214 и ту сумму, которую фактически суд взыскал по судебному решению — общую сумму, с учетом штрафов, морального вреда, пеней, судебных расходов и пр. Не брались к анализу судебные решения, где размер неустойки, которую предъявляли к взысканию, превышал 1 млн рублей. Также отсеивались те дела, где взыскали более 150% от размера неустойки и менее 10%. Такие дела выбиваются из общего ряда, таким образом для чистоты эксперимента исключил.

Вывод, к которому я пришел, анализируя судебную практику: «Чем больше размер неустойки, тем сильнее ее режут в процентном соотношении».

  • В тех делах, где размер неустойки, предъявляемой к взысканию, не превышал 100 тыс. руб., в среднем, суды взыскивали 55% от заявленного (это с учетом всего: морального вреда, штрафа, судебных расходов и пр.
  • По делам, где неустойка составляла от 100 до 300 тыс. руб., в среднем, суды взыскивали 41%.
  • По делам, где неустойка составляла от 300 тыс. до 1 млн руб., в среднем, суды взыскивали 26%.

Если посчитать распределение по судам, то % взысканных сумм также отличается и в моей выборке составлял от 30 до 53%.

Можно ли взыскать с застройщика неустойку

Вы выиграли суд

Предположим, суд выигран. Но может ли застройщик под каким-либо предлогом мне не заплатить?

Основной предлог — это отсутствие денег. Найти какой-либо другой предлог не исполнить «исполнительный лист», который у вас уже на руках под другим предлогом не получится. Если денежные средства на счетах застройщика и они не арестованы, то либо пристав, либо банк произведут списание денежных средств. Другой опрос: будет ли необходимая сумма на расчетном счету? Особенно, если вы пойдете получать неустойку после подписания акта приема-передачи квартиры. Как только начинается просрочка необходимо сразу же обращаться за неустойкой, пока застройщик еще не обременен мыслью «как» и «куда» ему вывести свои активы и свои деньги. Пока ведется строительство и все еще продаются квартиры значит деньги у застройщика на расчетном счету скорей всего есть. Если конечно он продает квартиры не через другие «подставные» компании по уступке прав.

Подавать в суд вы имеете право в любое время как только началась «просрочка». Ждать пока вам передадут квартиру по акту приема передачи нет необходимости. Многие так и делают и дробят взыскание неустойки на несколько дней. К примеру, вам не передали квартиру и прошло полгода — вы взыскиваете неустойки за эти полгода. Далее неустойка продолжает начисляться, просрочка продолжается, квартиру вам до сих пор не передали — вы взыскиваете с застройщика за следующий период, к примеру за следующие полгода или год. В целом такая тактика более оправдана, если для вас эти судебные процедуры не помеха и вам не составляет труда этим заниматься. Я посмотрел несколько подобных дел и пришел к выводу, что такая ситуация более оправдана в плане получения итоговой суммы от застройщика, нежели подать в суд на застройщика «одним махом». Так как в маленьких суммах процент возврата больше. Но придется вам походить по судам.

А как быть, если застройщик банкрот?

Дело в том, что при процедуре банкротства неустойка включается в последнюю очередь за всеми другими правовыми требованиями. И фактически, тех денег, которые есть у застройщика, тех активов и той дебиторки, которая есть, в рамках процедуры банкротства и той очередности, активов застройщика в любом случае не хватит на неустойку и про нее можно забыть. Как быть? При банкротстве, многие дольщики расторгают договоры, чтобы взыскать с застройщика основную сумму, уплаченную по ДДУ.

Налоги

Вы уже взыскали с застройщика некоторую сумму за нарушения обязательств по передаче объекта долевого строительства. Какие выплаты подлежат налогооблажению?

Согласно НК РФ налогооблажению подлежат доходы в виде материальной выгоды. Согласно правовой позиции Верховного суда РФ выплата сумм штрафных санкций, в виде неустойки и штрафа, приводят к образованию имущественной выгоды потребителя и они включаются в доход гражданина. А вот компенсация денежной форме морального вреда — не относится к экономической выгоде, то есть в доход гражданина, что означает отсутствие объекта налогооблажения. Взыскание сумм материальных потерь потребителя (например вы вынуждены снимать квартиру из-за нарушения сроков) также не является доходом и не подлежит налогооблажению. Также не подлежит налогообложению возмещение судебных расходов. Подведем итоги:

  • Неустойка — облагается налогом по ставке 13%
  • Штраф — облагается налогом по ставке 13%
  • Моральный вред — налогом не облагается
  • Убытки — налогом не облагаются
  • Судебные расходы — налогом не облагаются
Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Управляющие компании

Оставить отзыв

Пожалуйста, Авторизуйтесь, и оставьте отзыв
Войти с помощью: 
  Подписка  
Подписка

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: