Эскроу-счета: как повлияли на рынок недвижимости?

Публикации

С 1 июля 2019 российские девелоперы обязаны перейти на расчеты с покупателями по системе эскроу. Идея в том, чтобы исключить фактор обманутых дольщиков. Покупатель сможет вернуть свои деньги, если его жилье не будет построено.

Эскроу — это беспроцентный депозит, который замораживается в банке на время строительства дома: срок ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) и еще шесть дополнительных месяцев (время на передачу ключей). По сути эскроу-счет — некая альтернатива обычной банковской ячейке. И деньги из этой ячейки будут переданы застройщику при выполнении всех его обязательств по договору. Согласно ФЗ № 214, комиссии за открытие и ведение эскроу-счетов взиматься не будут.

Можно ли вернуть деньги со счета?

Это возможно только в трех случаях:

  • Строительная компания признана банкротом по решению суда
  • Застройщик ликвидирован по решению суда
  • Вам не передали квартиру в оговоренный срок, плюс дополнительных 6 месяцев

А если обанкротиться банк?

Каждый эскроу-счет страхуется государством на сумму до 10 млн рублей. Поэтому при банкротстве банка покупатель все равно сможет вернуть свои деньги. Также право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Ранее это могли делать банки с кредитным рейтингом не ниже уровня A- агентства АКРА. Но правительство решило снизить планку и теперь открывать счета строительным компаниям для сбережения средств дольщиков смогут банки с кредитным рейтингом не ниже ВВВ-. Однако в постановлении прописывается дополнительное ограничение на работу таких банков, которое запрещает выдавать целевые кредиты на строительство многоквартирных домов в размере более 20% от их капитала. Требования к кредитному рейтингу снизились, чтобы обеспечить более высокую конкуренцию среди банков.

Кто пострадал от новых правил игры?

Пострадали мелкие застройщики, которые не могут за собственные средства построить многоквартирный дом. Кредит в банке на строительства они также могут не получить. Но хорошая новость состоит в том, что крупные девелоперы предлагают им работать на условиях франшизы. С одной стороны гвоорим, что нужно развивать малый бизнес — в итоге новый закон топит его на строительном рынке. Богатые компании станут богаче, бедные — беднее.

Девелоперы могут играть по старым правилам

Закон разрешает работать застройщикам по старым правилам и привлекать деньги дольщиков напрямую, при условии, что готовность жилья составляет не менее 30% и количество заключенных договоров составляет не менее 10%. Готовность жилья рассчитывается по формуле:

Эскроу-счета: как повлияли на рынок недвижимости?

Для проектов комплексного развития территории, в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний — 6%-ной (Должны быть утверждены решением Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции).

Эскроу-счета: как повлияли на рынок недвижимости?

Недостатки и риски новой схемы

  • Если стоимость квартиры превышает 10 млн рублей, вы остаетесь в группе риска. Государство страхует только тех, у кого стоимость приобретаемой квартиры не превышает эту сумму.
  • Для тех, кто взял жилье в ипотеку — все равно потеряет часть денег в случае банкротства застройщика. Проблема в том, что если застройщик обанкротится, банк вернет только тело кредита — сумму кредита без учета процентов. У многих проценты по кредиту могут составлять половину и более суммы от тела кредита. Эти деньги вам никто не вернет.
  • Помимо контроля застройщика, теперь придется вести наблюдение еще и за банком. Ваша квартира зависит теперь от двух организаций.
  • Наличие посредников и усложнение схемы увеличивает стоимость квадратных метров. Застройщик и ранее брали кредиты у банков, но обычно быстро гасили их, получаю деньги от проданных квартир. В данной схеме — застройщику придется брать деньги на долгий срок, проценты по которому будут набегать значительные. Это тоже отразится на подорожании жилья.
  • Беспокоит «российский путь», по которому застройщик получает всю сумму только в момент передачи ключей покупателю. В зарубежной практике деньги банком передаются застройщику поэтапно.

Даже, если вы покупаете жилье за собственные средства стоимостью до 10 млн рублей, рекомендуем максимально подробно ознакомиться с действующим законодательством, со всеми изменениями. При нежелании погрузиться самому, обратитесь к риэлтору, знающему рынок. Если вы приобретаете недвижимость в Москве — переходите по ссылке.

Кто контролирует девелоперов?

Застройщики находятся под контролем у кредитной ораганизации. Вся операционная деятельность отслеживается уполномоченным банком. Это сделано для того, чтобы исключить нецелевое использование средств. По сути кредитор финансирует застройщика в рамках установленного бюджета, за вычетом собственных денег строителя. Все деньги будут находится в одном банке на одном счете для более эффективного контроля. Застройщик должен объяснять и обосновывать все движения по счету.

Оцените статью
Управляющие компании

Оставить отзыв

Пожалуйста, Авторизуйтесь, и оставьте отзыв
Войти с помощью: 
  Подписка  
Подписка

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: