Квартиру, доставшуюся в наследство, можно продать обычным порядком, предварительно вступив в наследство и оформив за собой право собственности. При соблюдении всех налоговых правил вам не придется платить НДФЛ с полученного дохода.
Когда можно продать квартиру, после вступления в наследство без налога?
Налоговый орган при расчете базы для исчисления НДФЛ при продаже недвижимости обращает внимание на минимальный срок владения имуществом. Согласно ст.217.1 НК он устанавливается в отношении недвижимых объектов, приобретенных с 1 января 2016 года, в следующих величинах:
- три года для имущества, полученного в наследство или в дар от близкого родственника, приватизированного и переданного по договору пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже единственного жилья;
- пять лет для всех остальных случаев.
В соответствии с указанными условиями наследную квартиру можно продать без уплаты налога с дохода уже после трех лет после вступления в наследство.
Примеры
При продаже квартиры, полученной в наследство, устанавливается минимальный срок владения в три года, независимо от степени родства между наследодателем и наследником. Они могут и не состоять в родстве совсем.
Например, после смерти дяди жилое помещение перешло к племяннику. По истечение трехлетнего периода пользования он продает квартиру. В соответствии с действующим налоговым законодательством необходимый срок прошел, потому не нужно полученный от продажи доход декларировать и платить налог.
В ситуации, когда необходимо реализовать жилье ранее указанного минимального периода, придется заплатить НДФЛ с полученной по договору суммы. Единственным вариантом будет возможность воспользоваться налоговым вычетов в размере один миллион рублей.
Пример. Гражданин И. получил в виде наследства квартиру в январе 2020 года. В марте 2021 он решает ее продать за 3,3 млн. рублей. Сделку придется задекларировать и заплатить налог в размере 299 000 рублей ((3 300 000 – 1 000 000) × 13%).
Как определить срок владения?
Для налогообложения наследного имущества важное значение имеет дата, от которой считается минимальный срок владения. По общему правилу в соответствии со ст.1114 ГК временем открытия наследства устанавливается:
- дата смерти наследодателя;
- дата вступления в силу решения суда в случае признания гражданина умершим;
- дата предполагаемой гибели, если объявление о смерти связано с обстоятельствами, дающими основание предполагать, что гибель наступила от определенного несчастного случая.
При этом не имеет значения, когда имущество было переоформлено на наследника – зарегистрировано за ним право собственности (п. 4 ст. 1152 ГК).
Иначе определяется дата владения для долевых собственников и совместного имущества супругов:
1. Долевое владение.
Квартира принадлежала двум собственникам на правах ½ доли у каждого. Один из них умер и его часть жилья перешла к другому по наследству. В соответствии со ст.235 ГК за наследником право собственности не прекратилось в связи с изменением состава собственников и долей. Но произошла государственная регистрация такого изменения в силу ст.131 ГК.
В этом случае моментом возникновения права для исчисления минимального периода владения считается первоначальная регистрация, а не повторная, произошедшая в связи с изменением долей. Трехлетний отсчет будет производиться от даты, когда за наследником было оформлено право собственности на ½ доли.
2. Имущество супругов.
Квартира была приобретена супругами в период официального брака и оформлена на мужа. Гражданское и семейное законодательство признают такое имущество совместной собственностью, независимо от того, на кого она зарегистрирована.
После смерти мужа жена вступила в наследство и зарегистрировала право собственности на себя. Здесь также действует принцип исчисления минимального срока от даты первоначальной регистрации, т.е. оформления на умершего супруга.