Основные правила оформления дарственной на дом в России

Дарственная – это, наверное, один из самых распространенных вариантов передачи недвижимости между гражданами. Как правило, дарственная на дом оформляется в пользу родственников или членов семьи, но закон не запрещает дарение другим лицам. На первый взгляд кажется, будто в процессе ее оформления отсутствуют какие-либо сложности. Однако для этого вида договора характерен ряд особенностей, которые следует внимительно изучить.

Что такое дарственная

Договором дарения, согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ, является двусторонняя сделка, по которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать в собственность одаряемого имущество, имущественные права или освободить его от имущественной обязанности.

Безвозмездный характер договора исключает возможность включения в него встречного предоставления от одаряемого в пользу дарителя – такая сделка будет недействительной.

Аналогичным образом законодатель запрещает обещать дарение после смерти.

Дарственная имеет ряд ограничений относительно личности дарителя и одаряемого, а также совершаемых ими подарков. Предметом дарения может выступать любая вещь и имущественное право, если их оборот не ограничен законом.

Как правило, подарками выступают:

• транспортные средства,
• драгоценности,
• ценные бумаги,
• недвижимость, в том числе дома и земельные участки.

Сделка может заключаться как в устной, так и письменной форме и не имеет предусмотренного законом порядка оформления. Читайте подробнее о том, что такое дарственная.

Порядок оформления дарственной на дом

Хотя конкретный порядок оформления дарственной на дом законодательством не предусмотрен, но такой договор должен соответствовать требованиям, установленным гл. 28 ГК относительно достижения согласия сторон по всем существенным аспектам сделки:

• составления договора;
• места его заключения;
• формы и прочих условий, касающихся любых гражданских договоров.

Исходя из этого мы составили пошаговую инструкцию, согласно которой порядок оформления включает в себя:

1. Согласование всех условий, на которых осуществляется дарение дарителем и одаряемым.
2. Подготовка документов для заключения сделки.
3. Составление текста договора.
4. Подписание договора сторонами дарения.
5. Передача подарка посредством составления передаточного акта.
6. Государственная регистрация перехода прав на недвижимость в Росреестре.

Нужно понимать, что дарственная на дом подлежит письменному оформлению, поскольку переход прав по ней требует госрегистрации. Сам текст договора должен содержать прямое указание на волю дарителя передать недвижимость в собственность одаряемого, на волю одаряемого принять дар, а также конкретные данные, позволяющие квалифицировать подарок:

• адрес дома,
• тип строения,
• площадь,
• этажность,
• количество комнат,
• данные о земельном участке и так далее.

Где оформить договор дарения на дом

Задаваясь вопросом, как правильно составить дарственную на дом в 2021 году, важно понимать, что этот договор имеет определенную юридическую силу и приводит к правовым последствиям. Исходя из этого стоит доверять оформление сделки специалистам, например, нотариусу. Однако следует помнить, что дарственная на недвижимость не нуждается в нотариальном удостоверении, хотя оно и подтвердит законность намерений сторон.

Не менее распространенным местом, где можно оформить дарственную на дом, является адвокатская контора или офис частного юриста. Специалист в короткие сроки составит договор в соответствии с требованиями закона и условиями, оговоренными сторонами. При желании юрист также подскажет, какие документы необходимы и даже поможет их собрать.

Можно ли оформить дарственную самостоятельно

Осуждая вопрос, можно ли оформить дарственную на дому, напомним, что в законе нет для этого каких-либо препятствий: стороны вольны заключать договор там, где посчитают необходимым.

Если в договоре изначально не оговорено место его заключения, то он, согласно ст. 444 ГК, считается заключенным по месту жительства дарителя. Для этого достаточно базовых правовых знаний и небольшого опыта в составлении официальных документов.

Независимо от причин, побудивших стороны заключать договор дома, они могут вызвать нотариуса на дом для оформления дарственной. Но следует учитывать, что, согласно ч. 2 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате, за это нотариус попросит надбавку в 50% от стоимости своих услуг.

Основные реквизиты дарственной

Самостоятельно составляя договор дарения на недвижимость, рекомендуется использовать примеры и шаблоны, имеющиеся в открытом доступе. Это даст представление об общей структуре документа.

В такой договор обязательно должны войти:

• полные паспортные данные сторон сделки;
• намерение дарителя передать подарок, а одаряемого – его получить;
• подробное описание предмета сделки;
• ссылка на правоустанавливающий документ, в соответствии с которым дом принадлежит дарителю, с указанием его реквизитов;
• указание на необходимость составления передаточного акта;
• права и обязанности сторон сделки, касающиеся в том числе покрытия расходов на регистрацию перехода прав;
• подписи сторон.

Получить полное представление о том, как должен выглядеть документ, поможет образец дарственной на дом между близкими родственниками.

Пакет документов

Чтобы определить, какие документы нужны для дарственной на дом, стоит проконсультироваться со специалистами. При самостоятельном составлении документа рекомендуем придерживаться списка, в который входят:

• копии паспортов дарителя и одаряемого;
• правоустанавливающие документы: выписка из государственного реестра, договор дарения, свидетельство о госрегистрации права собственности и так далее;
• свидетельство о браке и разрешение от супруга дарителя, если недвижимость приобретена в браке;
• документы на землю, если она находится в собственности дарителя и переходит к одаряемому вместе с домом;
• кадастровый и технический паспорта;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долгов.

По сути, это все, что нужно для оформления дарственной на дом. Другие документы могут понадобиться лишь при оформлении перехода прав на недвижимость, да и то если их потребует регистратор.

Расходы на оформление дарственной

Расходы, которые повлечет за собой оформление договора дарения, обусловлены порядком, который выбрали стороны. Так, если они решили воспользоваться услугами нотариуса, то цена оформления дарственной на дом будет складываться из нескольких факторов:

• фиксированной стоимости нотариального тарифа, который зависит от стоимости недвижимости;
• стоимости произведения оценки недвижимости, которая необходима для исчисления нотариального тарифа;
• стоимости услуг право-технического характера (сбор документов, составление договора, подача запросов и так далее).

Как правило, итоговая цена составляет 4-10 тыс. рублей.

При желании сэкономить можно обратиться к обычным юристам. У них составление договора займет меньше времени и обойдется в 1,5-2 тыс. рублей.

Дешевле всего оформлять дарственную самостоятельно: в этом случае единственные расходы – это уплата госпошлины при регистрации перехода прав в Росреестре. Само же оформление договора будет бесплатным.

Договор дарения на часть дома

Даритель вправе передавать по дарственной не только целый объект недвижимости, но и часть в праве собственности на него (ст. 244 ГК), поэтому он может сделать дарственную на долю в доме. На это действие даритель имеет право как при наличии в собственности у него части недвижимости, так и целого объекта, часть из которого он решил подарить.

При заключении договора не имеет значения натуральное выражение доли, ведь одаряемому передается не конкретная комната или определенная жилая площадь, а лишь доля в праве собственности (например, ½ или ¼) на целый дом.

Это, согласно ст. 246 ГК, порождает некоторые ограничения при распоряжении жилым объектом:

• его использование осуществляется по взаимной договоренности с другими собственниками;
• при его возмездном отчуждении необходимо соблюдать право преимущественной покупки других собственников.

Дарственная на часть дома должна содержать прямое указание на долю, которая принадлежит дарителю и передается одаряемому. В силу безвозмездности дарения, даритель не должен согласовывать отчуждение с другими собственниками.

Договор дарения дачи

Понятия «дачи» в российском законодательстве нет. Под ней понимается садовый участок с расположенным на нем жилым домом. Исходя из этого и руководствуясь ст. 130 ГК, можно сделать вывод, что дача это комплекс недвижимости: земельный участок + строение.

Дарственная на дачу между близкими родственниками оформляется с учетом требований, которые предъявлены к дарению другой недвижимости. Главным условием для этого остается наличие у дарителя права собственности на все объекты: и садовый участок, и жилой дом, расположенный на нем.

В подобном контексте весьма распространены случаи, когда в право собственности дарителя оформлен лишь садовый участок, а строение остается без регистрации. В таком случае подарить удастся лишь участок – дачу придется легализовывать уже одаряемому.

То, сколько стоит дарственная на дачу, будет зависеть от выбранного способа оформления. Дешевле всего, напомним, составлять договор самостоятельно.

Дарение дома с землей

Поскольку любой дом располагается на земельном участке, оформление дарственной на него требует учета прав дарителя и на землю. Если у дарителя есть лишь право пользования землей, на которой расположен дом, то одаряемый, согласно ст. 35 Земельного кодекса, сможет пользоваться им на тех же условиях.

Если земля приватизирована и находится в собственности дарителя, оформляется дарственная на дом и земельный участок – в этом случае дарение одного без другого невозможно.

Оформление такой сделки осуществляется в общем порядке, посредством заключения одного договора с указанием в качестве подарка не только жилого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором он расположен.

Исключения составляют случаи, когда:

• подарком выступает часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре с аналогичной частью участка;
• участок входит в число земель, изъятых из оборота;
• жилой дом построен на участке на условиях сервитута.

Стоимость оформления дарственной на дом и землю не зависит от конкретных предметов, переходящих по сделке. По сути, передача по одной дарственной дома и земли потребует лишь дополнительных расходов при государственной регистрации.

Отзыв и отмена дарственной

На случай, если между сторонами дарения испортятся отношения, законодатель предусмотрел перечень причин и оснований, по которым даритель имеет право отменить дарственную на дом при жизни.

Согласно ст. 578 ГК, договор дарения может быть отменен по инициативе дарителя, если:

• одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи. Если в результате покушения даритель погиб, правом на отмену наделяются его наследники;
• дом имеет большую неимущественную ценность для дарителя и в результате неподобающего обращения со стороны одаряемого может быть утрачен;
• одаряемый умер раньше дарителя, при условии, что в договоре дарения предусмотрено право аннулировать дарственную в таком случае.

В каждом из случаев отмены ранее подаренный дом возвращается в собственность дарителя. Если он был на момент отмены утрачен, даритель вправе требовать возмещения убытков или стоимости необоснованного обогащения в порядке, предусмотренном ст. 1105 ГК.

Более того, согласно ст. 577 ГК, даритель имеет право отозвать дарственную на дом до момента ее исполнения, если после заключения сделки его семейное и материальное положение или состояние здоровья ухудшилось настолько, что исполнение дарственной стало для него обременительным и приведет к падению уровня жизни.

Отказ от дома

Правом отменить дарение наделен не только даритель, но и одаряемый. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе отказаться от дарственной на дом в любое время, пока предусмотренный для него подарок не будет ему передан: после исполнения сделки отказ не принимается. Если же он будет сделан до исполнения, дарственную следует считать расторгнутой.

Одаряемый не обязан обосновывать свой отказ принять дар – он вправе руководствоваться исключительно внутренней волей.

Однако в этом случае ему придется возместить дарителю убытки, которые тот понес в результате отказа. Обратим внимание, что отказ подлежит письменному оформлению.

Оспаривание дарственной на дом

Кроме всего прочего, заинтересованных лиц интересует, оспаривается ли дарственная на дом, ведь достаточно часто такая сделка нарушает права и интересы третьих лиц:

• супругов дарителя,
• его наследников,
• сособственников недвижимости.

Договор дарения может быть оспорен, но лишь тогда, когда на то есть весомые основания. Признать дарственную недействительной можно в случаях, когда она заключена с существенными нарушениями закона:

• не соблюдены условия, установленные в ст. 572 ГК;
• не соблюдены запреты и ограничения, определенные ст. ст. 575-576 ГК;
• дарение носит притворный характер, прикрывающий возмездную сделку;
• на момент совершения дарения даритель был недееспособен, что позволяет оспорить дарственную на дом и полностью ее отменить;
• даритель не получил согласие на дарение от сособственников;
• дарителя заставили заключить дарственную под угрозой и тому подобное.

Этот список оснований нельзя считать исчерпывающим: дарственная может быть оспорена и по другим причинам, делающим сделку недействительной или ничтожной.

Заинтересованным лицам нужно помнить, что оспаривание дарственной осуществляется в судебном порядке. В зависимости от основания срок исковой давности составит:

• 1 год для оспоримых сделок;
• 3 года для ничтожных.

Соответствующий иск подается по месту жительства ответчика, которым может быть как даритель, так и одаряемый. Вместе с ним подается пакет необходимых документов, полнота которых позволит определить, можно ли отсудить потерянное имущество обратно.

Переоформление прав на дом в Росреестре

Чтоб подарить недвижимость, недостаточно лишь заключить сделку и передать ключи. Переход прав по договору дарения на дом к одаряемому подлежит государственной регистрации в органах Росреестра или Многофункциональных центрах. До этого право собственности на дом будет оставаться у дарителя несмотря на наличие заключенного договора.

Чтобы осуществить переоформление дома по дарственной, согласно ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сторонам необходимо предоставить:

• совместное заявление о государственной регистрации перехода прав от сторон;
• копии документов, удостоверяющих личность;
• 3 копии договора дарения на объект недвижимости;
• свидетельство о праве собственности дарителя;
• квитанция об уплате госпошлины в размере 2 тыс. рублей (предоставляется по желанию).

Кроме того, в зависимости от ситуации в регистрационных органах могут также запросить:

• письменное разрешение жены или мужа, если дом находится в совместной собственности;
• разрешение органов опеки на случай, если прописаны дети или несовершеннолетние выступают дарителями;
• доверенности, разрешения от опекунов.

Согласно ст. 16 ФЗ «О госрегистрации недвижимости», регистрация прав осуществляется на протяжении 7 дней при обращении в Росреестр и 9 дней – в МФЦ. По результату сторонам выдают документы, свидетельствующие о переходе прав к одаряемому.

Подаренный дом и развод

По общепринятым стандартам, нашедшим отражение в ст. 34 Семейного кодекса, считается, что все приобретенное в браке признается общей совместной собственностью супругов. В соответствии со ст. 38 СК, такое имущество может быть разделено при разводе или до него.

Однако дарение позволяет избежать раздела переданного по нему имущества, так как согласно ст. 36 СК, оно не образует общей совместной собственности, даже если одаряемый находится в браке.

Подаренное имущество независимо от его стоимости, вида и прочих факторов, признается законодателем как личное.

Поэтому те, кто считает, что дарственная на дом делится при разводе, серьезно ошибаются, так как это противоречит законодательству.

Продажа дома по договору дарения

Пытаясь сэкономить на переоформлении и налогах, продавцы недвижимости нередко прибегают к такому механизму реализации недвижимости как продажа дома по дарственной. В рамках процесса стороны заключают договор дарения недвижимости, взамен которой одаряемый передает дарителю заранее оговоренную сумму средств.

Но договор дарения – сделка безвозмездная, поэтому передачу денег предусматривать не может. Чтобы избежать препятствий при переоформлении недвижимости, стороны не указывают в договоре условие о передаче денег.

На первый взгляд такая модель кажется приемлемой. Однако решая, можно ли продать дом по дарственной, одаряемым стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Дарение вместо купли-продажи действительно позволяет продавцу избежать уплаты налога, так как официально он не получает никакого дохода. Однако вместо него по договору доход получает одаряемый, то есть покупатель, поэтому налог в размере 13% от стоимости дома придется уплачивать ему.
• Прикрытие купли-продажи дарением притворная сделка, которая, согласно ст. 170 ГК, является ничтожной, то есть недействительной. Это станет основанием для оспаривания договора, в результате чего можно лишиться купленного дома.
• В результате оспаривания и признания договора ничтожным, согласно ст. 167 ГК, сторонам придется вернуть все ранее полученное по сделке – то есть одаряемому/покупателю – дом, дарителю/продавцу – деньги. Однако так как о деньгах в договоре речь не шла, их возврат может стать серьезной проблемой, если продавец откажется их возвращать добровольно.

Дарение между родственниками: плюсы и минусы

При выборе способа передачи недвижимости между родственниками внимания в первую очередь заслуживает договор дарения. Он, как и любая другая сделка, имеет свои преимущества и недостатки для сторон. Чтобы разобраться в них, рассмотрим плюсы и минусы дарственной на дом.

К плюсам обычно относят:

1. Простоту и дешевизну оформления – договор можно оформить даже самостоятельно.
2. Отсутствие необходимости в нотариальном удостоверении.
3. Исключение подарка из совместной собственности супругов – он будет принадлежать исключительно дарителю.
4. Возможность избежать налогообложения – дарение между родственниками не облагается НДФЛ.

Но есть и некоторые минусы:

1. Дарение оспаривается заинтересованными субъектами, если на то есть основания.
2. Сделка носит безвозмездный характер, поэтому даритель не получит ничего взамен.
3. Даритель не имеет права устанавливать какие-то встречные условия.

Советы юриста оформление дарственной: Видео