Получая недвижимость по наследству, гражданин думает, что теперь он является полноправным собственником, а значит, может осуществлять различные сделки с недвижимостью. Так ли это на самом деле?
Или должен пройти какой-либо установленный законом срок? Может ли гражданин сразу отчуждать недвижимость, как только вступил в свои права наследования? Об этом мы постараемся поговорить в рамках этой статьи.
Основания продажи квартиры после вступления в наследство
Имущество, которое попадает гражданину в собственность после осуществления факта принятия наследства, может быть отчуждено. Осуществить сделку с таким имуществом можно в том случае, когда на него имеются все документы. Но для того, чтобы осуществить данную сделку, необходимо соблюсти некоторые нюансы.
- Во-первых, к ним относится факт вступления в наследство квартиры. Гражданин должен стать полноправным наследником, то есть получить имущество в собственность, а также оформить эту собственность на себя в государственном учреждении. Только после этого можно производить сделки (о том, облагается ли налогом наследство на квартиру и в каком размере платится госпошлина, читайте тут).
- Если в наследстве помимо недвижимости, которая переходит к вам в собственность, есть обременение, то невозможно осуществить сделку без снятия обременения.
- Сделки могут быть осуществлены с тем недвижимым имуществом, которое является предметом наследства, которое было ограничено в своем гражданском обороте, или полностью из него изъято.
- Нельзя отчуждать недвижимое имущество целиком, если другая половина или часть принадлежит третьему лицу.
Предусмотрите все эти нюансы, и если у вас не возникнет проблем с решением подобных вопросов, то вы можете приступать к оформлению сделки.
Условия осуществления процедуры
Какие условия должны быть соблюдены для продажи квартиры после вступления в наследство?
- Продать завещанную квартиру имеет право лицо, которое полноправно вступило в права наследования. Это лицо должно получить все бумаги, которые будут подтверждать его новый статус.
- Если возникает острая необходимость продажи квартиры, доставшейся по наследству, то необходимо уплатить налоги, которые предусматриваются в рамках подобного действия.
- Если вы владеете квартирой менее 3 лет, то вам придется платить налог в размере 13%. Также следует обращать внимание и на некоторые другие нюансы. Иначе продавать жилье не получится (подробно о том, нужно ли платить налог с продажи квартиры, если срок владения менее 3 лет, мы рассказывали здесь).
- Если у недвижимости имеется несколько наследников, то вам необходимо получить согласие от остальных собственников на отчуждение.
- Следующее, немаловажное условие состоит в том, что вместе с квартирой к приобретателю перейдут все обременения и долги, что может стать причиной для отказа от совершения сделки.
- Для того, чтобы распоряжение недвижимостью происходило в полном объёме, у нотариуса оформляется право наследства.
- И если в осуществлении продажи недвижимости участвуют сразу несколько наследников, то в договоре прописывается сумма денежных средств, которые должны отойти каждому из этих лиц.
Пошаговая инструкция: как сделать всё правильно?
Теперь перейдем непосредственно к изучению пошаговой инструкции для того чтобы осуществить сделку с недвижимостью.
- В первую очередь вам необходимо собрать пакет документов. Туда войдут все бумаги, которые устанавливают ваше право собственности, а также техническое состояние недвижимости.
- Далее, вы должны снять все обременения с квартиры, если таковые имеются, погасить долги по коммунальным платежам.
- А затем, если это необходимо, вы берете согласие на осуществление сделки у других собственников.
- Совместно с покупателем, вами составляется соглашение купли-продажи. В нём указываются все основные моменты, которые остаются для передачи недвижимости, ее состояния, а также оплаты.
- Покупатель и продавец должны поставить свои подписи в знак согласия.
- При желании оформить договор купли-продажи и заверить его можно у нотариуса.
- Стороны обращаются для государственной регистрации сделки в госучреждение. В роли такого учреждения может выступать как Росреестр, так и многофункциональный центр.
- По факту рассмотрения собранного пакета документов, сотрудник Росреестра принимает пакет бумаг, после чего, спустя установленный промежуток времени, выдает вам свидетельство о праве собственности на приобретателя.
Составление и заверение договора
Для того, чтобы провести сделку купли-продажи вы можете обратиться к юристу, нотариусу, риэлтору, а также попытаться составить договор самостоятельно. В том, чтобы осуществить составление подобного договора, нет ничего сложного, ведь образцов достаточно много в интернете.
Однако, если вы сомневаетесь в том, что сможете правильно составить данный договор, то можете обратиться к профессионалам.
В ситуации, если вы уже составили акт купли-продажи, но хотите надлежащим образом его зарегистрировать в государственном учреждении, то вам стоит обратиться в государственный орган. Таковым является Росреестр, или же многофункциональный центр, который берет на себя обязанность выполнить функцию регистрирующего органа.
Список прилагаемых документов
Немаловажное значение следует отдать сбору пакета документов. Надлежаще собранный пакет документов избавит вас от необходимости повторного обращения для составления договора, а также его регистрации.
- Итак, вам потребуется приложить к вашему договору купли-продажи свидетельство, которое подтверждает ваше право на получение имущества в качестве наследственной массы.
- Затем вы должны приложить свидетельство о регистрации прав, выданное государственным учреждением.
- Если недвижимость находится в совместной собственности с другими лицами, в том числе и супруга, должно быть предоставлено согласие на осуществление сделки.
- Приложите техническую документацию о недвижимости, например техпаспорт, а также справку о том, что у вас отсутствует задолженность по коммунальным платежам.
- Выкладывается договор купли-продажи, который в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса заключается в момент прохождения государственной регистрации.
- Так как купля-продажа является налогооблагаемой сделкой, то следовательно, вам нужно оплатить госпошлину, и налог в размере 13%, а квитанцию об этом приобщить к договору.
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
- Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
- Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.
Как грамотно заключить сделку?
Договор купли-продажи составляется на листе формата А4. Сделать составление вы можете на компьютере, что приветствуется регистрирующими органами, а можете написать документ от руки.
В нём должны содержаться такие основные пункты как:
- информация об участниках сделки;
- описание предмета договора;
- права и обязанности сторон;
- стоимость, за которую отчуждается недвижимость;
- сроки;
- меры ответственности;
- а также дополнительные требования друг к другу.
В конце должна стоять дата, когда договор был подписан, и подписи сторон с расшифровкой. При желании, такой документ можно заверить у нотариуса.
Скачать пример договора купли-продажи квартиры
Регистрация в Росреестре
Регистрация сделки в Росреестре – процедура обязательная для того, чтобы договор вступил в законную силу и стороны смогли получить желаемое. Для того чтобы зарегистрировать договор необходимо предоставить его вместе с приобретенными документами в офис Росреестра или многофункционального центра.
Затем, после проверки сотрудником, если выяснится, что всё сделано правильно, у вас примут бумаги и попросят явиться спустя определенное количество дней.
Сроки процедуры
В общем, время, которое вы можете затратить на оформление сделки купли-продажи, составит от двух до четырех недель. Всё зависит от того, насколько быстро вы сформируете пакет документов, составите договор, а также, насколько оперативно государственный орган в лице Росреестра осуществляет регистрацию сделки.
Как правило, срок государственной регистрации составит до 15 дней. По факту вашей повторной явки будет выдано свидетельство на право собственности на приобретателя.
Госпошлина и прочие финансовые траты
Сделка купли-продажи предполагает оплату государственной пошлины. На сегодняшний день ее величина составит 2000 руб.
Также вы можете понести и другие финансовые траты, которые связаны с обращением к юристу, риэлтору или нотариусу. Однако, если вы составляется договор самостоятельно, то можете избежать подобных затрат.
Налог на отчуждение завещанной недвижимости
Сделка купли-продажи является налогооблагаемой. Для того чтобы выяснить какова стоимость, которую вы должны внести в качестве налога, вы должны выделить 13% от суммы сделки, то есть кадастровой стоимости недвижимости. Для того чтобы уплатить налог нужно составить налоговую декларацию и подать в инспекцию в течение 3-х месяцев с момента регистрации.
Нюансы и подводные камни
Если срок менее 3 лет после вступления в наследство
Несмотря на то, что вы вступили в права наследования меньше чем 3 года назад, вы всё равно обязаны оплачивать налог в размере 13%.
А также если в завещании присутствует необходимость не отчуждать недвижимость до определенного срока, то наследник должен выполнить обязанность.
Поэтому купля-продажа не может быть осуществлена.
Продажа доли в собственности
Если осуществить куплю-продажу намеревается один из наследников, то он должен получить согласие в письменной форме от других держателей долей о том, что они совсем не против такой сделки.
В противном случае, если таких разрешений не будет, регистрирующий орган просто не выдаст свидетельство на право собственности вашего покупателя.
Какие сложности могут возникнуть?
- Если завещатель прописал необходимость выполнить ряд условий, в числе которых есть запрет на отчуждение недвижимости в первые годы ее обладания, то как ни крути, вам придется их выполнить, ведь в противном случае, наследство будет отозвано, и вы нарушите требования завещания (о плюсах и минусах завещания по сравнению с дарственной мы рассказывали здесь). Однако, по прошествии этого срока, вы сможете распоряжаться недвижимостью так, как вы хотите.
- Также, завещатель мог оставить на недвижимости обременения, о которых вы не подозреваете, поэтому перед осуществлением сделки тщательно всё проверьте.
- Третий, но тоже весомый нюанс заключается в том, что вы должны получить согласие от других собственников на отчуждение недвижимости. Если такого согласия нет, то, к сожалению, вы не сможете участвовать в сделке.
Между договором дарения и завещанием квартиры существуют отличия, которые касаются как сроков оформления и времени вступления в права, так и стоимости составления этих документов, возможности их отмены и размера оплачиваемых налогов. О том, что лучше оформить дарственную или завещание, читайте на нашем интернет-портале.
Заключение
Купля-продажа – это договор, который достаточно прост в своем оформлении. Но это не значит, что для того, чтобы его составить, вам не нужно знакомиться с законодательством. Внимательно прочитайте эту статью, а также обратитесь Гражданскому кодексу.
Эти знания помогут вам ориентироваться в самых мельчайших нюансах сделки, провести ее быстро и грамотно.