Планируя постройку капитального объекта, а также его реконструкцию, необходимо позаботиться о получении всех разрешений от компетентных органов. Для этого нужно собрать всю необходимую документацию, которая носит исходно разрешительный характер.
Что такой ИРД в строительстве?
Составление проекта нового здания или реконструкции имеющегося – это только начало пути, который предстоит пройти застройщику до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Важным этапом будет оформление исходно разрешительной документации (ИРД), что является самым сложным и порой крайне затянутым по времени во всем задуманном мероприятии.
Исходные данные, задаваемые в ИРД, дают представление о масштабности строительства с уточнением качественных характеристик, объемов работ и потребностей с финансовой стороны в отношении всех этапов возведения объекта.
Разрешительная документация включает такие бумаги, как:
- межевой план участка земли, с указанием его границ;
- схематическое размещение будущего строения на плане;
- показатели строительства технические и экономические;
- рекомендации и требования всех согласующих органов.
На основе документов, входящих в ИРД, происходит составление подробного проекта здания со сформированным техническим заданием. Разрешение на строительство невозможно получить без готового проекта объекта недвижимости.
Нормами Градостроительного кодекса РФ (ст. 44 — 51) обязанность получения всех необходимых разрешительных документов возложена на застройщика, в чьем распоряжении находится участок земли, где будет возведено строение. Однако, он вправе заключить договор на соответствующие услуги с техническим заказчиком, который будет от его имени собирать пакет исходно разрешительных документов. Тем самым застройщик переложит всю волокиту по сбору необходимых бумаг на посредника.
Путь застройщика в получении ИРД можно описать следующими шагами:
- Получение согласования от комитета по градостроению.
- Получение постановления местной администрации о разрешении на проектирование.
- Защита проекта в рамках общественных слушаний (требуется не всегда).
Следует отметить, что застройщику для получения всех разрешительных документов придется пройти немало трудностей, связанных с согласованием всех нюансов предстоящего строительства. Поэтому само возведение здания может показаться не такой уж сложной задачей.
Что входит в пакет документов
Поскольку строения по своему назначению различаются, то и объем пакета документов может существенно отличаться. Например, ощутима разница между частным домостроением и многоэтажным и, тем более, промышленным объектом. Поэтому документация в отношении них может потребовать сбор в разном количестве.
Для возведения частного дома на одну семью требуется документы, включающего в себя:
- схема планировочной организации надела (СПОЗУ);
- градостроительный план той территории, где находится участок земли, планируемый к застройке;
- технические условия на подключение нового строения к инженерным коммуникациям, включающим в себя водоснабжение, канализацию, электроснабжение, газоснабжение;
- документы о факте нахождения участка земли в собственном пользовании или на правах аренды;
- если производились процедуры по изменению разрешенного использования земли, то необходимо приложить доказательства, что они завершены.
Зачастую минимальный пакет исходно разрешительной документации требуется расширить для получения разрешения на строительство.
На основании соответствия объекта градостроительным планом компетентные органы принимают решение, поэтому этот документ обязателен в представлении. Технические же условия необходимо предоставить в случае подключения дома к коммуникациям общего пользования и при наличии соответствующей возможности.
Если объект недвижимости имеет характеристики не частного домовладения для проживания одной семьи, то потребуется собрать полный пакет документации в зависимости от следующих параметров здания:
- назначения объекта и его характеристик;
- разрешенного использования надела под застройкой;
- особенностей расположения земли относительно иной инфраструктуры, расположенной в непосредственной близости к участку.
Тогда дополнительно могут потребоваться разрешительные бумаги от государственных служб, компетентных в области санитарных, противопожарных, природоохранных норм, соблюдение которых необходимо при возведении объектов с конкретными характеристиками. При этом обязательно соблюдение всех требований региональных нормативов.
К ИРД также относят разрешения на строительство и на ввод возведенного объекта в эксплуатацию. Последнее выдается по форме, утвержденной Минстроем, по результатам исследования представленных документов:
- градостроительного плана ЗУ;
- технического плана;
- СПОЗУ с расположением капитального строения на схеме, а также обозначенными границами участка и расположением на нем и относительно него всех инженерно-технических сетей;
- акта приемки возведенного капитального объекта, если строительство или реконструкция осуществлялись по договору;
- подтверждающих соответствие объекта проекту и техническим условиям;
- при необходимости согласования с государственным строительным надзором, потребуется соответствующее заключение;
- при возведении опасного объекта необходимо заключить договор обязательного страхования ответственности его собственника, возникающей в случае причинения вреда окружающей среде при возможной аварийной ситуации;
- правоустанавливающих на участок земли.
Следует знать, что требования по сбору и расширению пакета исходно разрешительной документации должны быть в строгом соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ.
Специфика получения
Получение исходно разрешительной документацией – задача застройщика, владельца земельного участка или компетентного лица, с которым заключен договор на оказание соответствующей услуги и представляющего их интересы. При этом для инстанций лицо, получающее разрешения и все согласования на возведение капитального строения или реконструкцию, именуется техническим заказчиком.
Процесс получения всей необходимой ИРД происходит параллельно с составлением и проработкой проектной документации. Это правовое сопровождение проекта капитального строительства.
Нюансы
Все документы, относящиеся к исходно разрешительным, выдаются заказчику представителями компетентных органов на основании соответствующих запросов и представлению необходимых для этого документов. При этом должны быть соблюдены:
- требования правовых актов относительно состава пакета бумаг;
- сроки исполнения со стороны органов и организаций, в чьей компетенции находится выдача соответствующих разрешений;
- исполнены обязанности по уплате необходимых сборов со стороны заказчика.