Что такое многоквартирный дом (МКД) в сфере ЖКХ: расшифровка понятия

Что такое МКД в понятии жилищно-коммунального хозяйства и какая особенность таких домов в 2021 году, на эти вопросы ответим ниже в статье.

Расшифровка понятия МКД в ЖКХ

МКД – это сокращение термина «многоквартирный жилой дом», часто применяемое в ЖКХ. Под таким строением понимается наличие нескольких отдельных жилых помещений (квартир) с выходом в места общего пользования или общедомовую территорию.

В целом многоквартирный дом не может принадлежать одному собственнику. Все жилые помещения в нем являются собственностью совокупности лиц на основании зарегистрированных прав. Это могут быть:

• физические лица;
• юридические лица;
• муниципалитет или государство.

Отличие от частной постройки

Формулировка видов жилых помещений дана в статье 16 Жилищного кодекса РФ.

В частности жилым домом признается отдельное здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений.

Но следует отличать частное домовладение, рассчитанное на проживание одной семьи, и многоквартирное строение, где имеются не только квартиры, но и помещения общего пользования.

Среди отличий частной постройки от многоквартирной можно выделить следующие:

1. Наличие одного собственника (или долевых собственников). Сам частный дом и земельный участок, на котором он расположен, считается неделимым объектом. Права на него могут быть единоличными или принадлежать нескольким собственникам с указанием конкретной доли каждого.
2. Частный дом на одну семью – это по сути одна квартира с отдельным входом и несколькими комнатами. Многоквартирные дома могут иметь один или несколько выходов (подъездов), они состоят из жилых и общих помещений.
3. Только частный дом может быть возведен на земельном участке под ИЖС. Многоквартирный дом строить на нём нельзя.
4. За состояние и обслуживание частной постройки отвечает его владелец. В МКД эта ответственность возложена на управляющую компанию, которая не только обязана в установленные сроки проводить определенные работы, но и вправе взимать за них ежемесячную плату по тарифу.
5. Ключевым же отличием можно назвать наличие в МКД общего имущества, которым являются:

• лестницы и лестничные площадки;
• коридоры;
• лифты;
• крыши и подвалы;
• общедомовые коммуникации;
• участок земли под домом и придомовая территория и т.д.

Бремя по их содержанию должны нести все собственники квартир в МКД.

Обязанности управляющей компании

Рассмотрим что входит в обязательства УК, а что должен делать собственник квартиры самостоятельно за свой счет.

Капитальный ремонт

Все общие помещения дома в определенный период времени требуют проведения капитальных работ по ремонту, укреплению конструкций, замене узлов и т.д. Поэтому в Жилищный кодекс были внесены поправки, которые обязывают собственников жилых помещений в МКД ежемесячно вносить взносы на капитальный ремонт, которые собираются в фонд.

Отвечаем на вопрос Можно ли не платить за капитальный ремонт?.

Эта норма законодательно закрепила необходимость собственников квартир участвовать в процессе глобального ремонта своего многоквартирного дома. Таким образом, все жильцы накапливают средства, которыми можно манипулировать и приводить общедомовое имущество в надлежащее состояние.

Во многих высотных домах особенно остро стоит вопрос по замене лифтового оборудования, эксплуатационный срок которого постепенно подходит к завершению. А также в части жилого фонда старой застройки актуальна тема укрепления фундамента и замене коммуникаций. Все эти проблемы можно решить, только накопив средства коллективно.

Собственникам квартир в МКД дана возможность выбора, где накапливать эти средства:

• на счете регионального оператора;
• собственном счете, открытом только на свой дом.

Выбор определятся на общем собрании с предоставлением протокола с решением в управляющую компанию.

Программа капитального ремонта с указанием конкретных домов и перечня планируемого ремонта размещается в свободном доступе на сайте Реформа ЖКХ. Каждый гражданин вправе уточнить, попадет ли его дом под капитальный работ и в когда будут проведены работы.

Содержание жилья МКД

Порядок содержания имущества многоквартирного дома определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства № 491. Пунктом 10 установлено, что при этом должно быть обеспечено соблюдение:

• безопасности и надежности МКД;
• сохранности имущества всех собственников;
• доступности пользования всеми помещениями и придомовой территорией всех групп населения, в том числе инвалидной;
• законных прав и интересов владельцев помещений;
• вывоз твердых коммунальных отходов;
• исправности общедомового имущества (коммуникаций, оборудования, приборов учета) и т.д.

Отмечается также, что содержание жилья зависит и от:

• состава имущества;
• его конструктивных особенностей;
• технического состояния и степени износа;
• нахождения дома в местности с особенностями климатического или геодезического характера.

Жильцы многоквартирного дома вправе доверить содержание имущества управляющей компании, заключив с ней договор об оказании услуг. Тогда за все действия и обеспечение требований законодательства будет нести ответственность УК в рамках соглашения.

Вопросы заключения и исполнения договорных обязательств по содержанию домового имущества регулируются статьей 162 Жилищного кодекса РФ.

Подробнее читайте: Содержание и ремонт жилого помещения: тарифы и что туда входит.

В договоре обязательно должно быть указано, что управляющая компания обязана осуществлять весь перечень необходимых мероприятий для комфортного и безопасного проживания граждан. Среди основных моментов можно выделить:

• регулярные проверки состояния жилого фонда и общедомового имущества;
• соблюдение температурного режима в квартирах и общих помещениях;
• осуществление вывоза мусора, проведения санитарной обработки мест общего пользования;
• содержание придомовой территории (чистка от снега, уборка мусора, озеленение, кронирование деревьев и кустарников, освещение).

Формирование тарифов многоквартирного дома

Все собственники помещений многоквартирного дома обязаны ежемесячно вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы и содержание мест общего пользования. В состав расходов включается плата:

• за горячее, холодное водоснабжение, газ, электрическую энергию, отопление по показаниям приборов индивидуального учета;
• за текущий ремонт;
• за ОДН в соответствии с показаниями общедомовых приборов учета;
• на капитальный ремонт.

В расчете каждого показателя участвуют тарифы, которые устанавливаются региональными операторами, предоставляющими коммунальные услуги населению.

Полезно знать: Как оформить и рассчитать субсидии на оплату коммунальных услуг?

Следует отметить, что жильцы, проживающие в муниципальной квартире в рамках договора социального найма, не могут участвовать в голосовании на общем собрании. Так как не являются собственниками жилья. Проживающие могут лишь присутствовать на собрании и вносить плату за коммунальные услуги в установленный срок.

Вывоз ТКО

С 2019 года в квитанциях появилась новая графа Обращения с ТКО. Ранее вывоз мусора был включен в функции управляющей компании, теперь стала отдельной квитанцией и отвечает за вывоз о переработку теперь региональный оператор по обращению с ТКО.

Общее собрание собственников в МКД

Подробнее писали здесь: Как проводить общее собрание и образец протокола.