Ежемесячно всем жильцам многоквартирных домов приходят квитанции об оплате коммунальных услуг, которыми они пользуются. Среди прочих услуг есть строка «содержание и текущий ремонт», смысл которой не всем понятен. В этом нам и стоит разобраться.
В статье 154 Жилищного кодекса перечислен весь перечень сезонных и других работ, которые обязательно должны проводиться в многоквартирном доме. Для поддержания его нормативного состояния, как в плановом порядке, так и в экстренном. Помимо того, что при эксплуатации многоквартирного дома управляющая компания должна контролировать и содержать общедомовое имущество, согласно требованиям законодательства, на нее наложена обязанность предотвратить возможную порчу этого имущества.
Что входит в содержание и ремонт жилья в квитанции с 2021 года
Все работы по содержанию и ремонту жилья должны выполняться управляющей организацией в течение всего периода эксплуатации дома постоянно и регулярно. При этом любой из жильцов имеет право обратиться и получить информацию, на что потрачены средства.
Содержание и ремонт жилого помещения можно разделить на несколько групп работ и каждую из них мы разберет подробнее.
1. Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома.
За общедомовым имуществом необходимо регулярно проводить комплекс мер, направленных на профилактику и предупреждение различных ситуаций, которые в итоге могут привести к плачевным последствиям. Поэтому обязательно должны проводить работы по:
- осмотру общего имущества, который проводится инициативной группой жильцов и определяет различные недочеты и несоответствия нормативному состоянию;
- регулярной уборке и обработке помещений, находящихся в общем пользовании жителей дома;
- противопожарной безопасности;
- подготовке и содержанию общих для дома электросетей и оборудования;
- соблюдению определенной влажности и температуры, установленной нормативными актами;
- подготовке к отопительному сезону, а также осуществлению текущего и капитального ремонта;
- благоустройству придомовой территории;
- принятию мер к экономии энергоносителей;
- осуществлению сбора и утилизации ртутьсодержащих ламп, вышедших из строя.
2. Подготовка устройств и оборудования к сезонной эксплуатации.
К таким работам относятся меры по недопущению проблем со стартом отопительного сезона, а также его окончанием, по созданию комфортного микроклимата в любой из сезонов, это:
- регулирование систем отопления и своевременный их ремонт;
- проверка и прочистка вентиляционных каналов, утепление окон и дверей в общедомовых помещениях, опрессовка труб;
- осмотр целостности окон и замена стекол или рам по необходимости;
- ремонт входных дверей с установкой доводчиков, а также утепление входных групп.
3. Ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Все объекты многоквартирного дома требуют постоянного внимания и осуществления текущего ремонта. К ним относятся:
- работы по недопущению проблем с фундаментом, которые могут быть связаны с его повреждением, включают в себя усиление и восстановление поврежденных участков;
- кровельные работы с целью устранения протечек, организации отвода воды, а также вентиляции и утеплению;
- фасадные работы;
- осмотр и усиление перекрытий, а также балконных выступов и козырьков;
- внутренние работы по замене и ремонту отделки общих помещений: стен, потолка, пола;
- поддержание в работоспособном состоянии и своевременный ремонт систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, а также систем электроснабжения, лифтов, насосных установок, общих приборов учета потребления ресурсов;
- прочистка и дезинфекция мусоропроводов;
- благоустройство придомовой территории с заменой и ремонтом дорог пешеходных зон, проезжей части, отмостки дома.
Все эти виды работ должны выполняться постоянно и вовремя. О любом недочете каждый житель дома имеет право сообщить в управляющую компанию, а та отреагировать и решить вопрос об устранении. Если этого не произошло, жильцы могут обратиться с жалобой в жилищную инспекцию.
4. Организация работ по уборке и вывозу мусора.
Сюда относятся все работы, связанные с поддержанием чистоты и порядка. Это создает комфортные условия, мусор и сезонные осадки не становятся проблемой жильцов многоквартирного дома. Сюда относится не только очистка территории от бытового мусора, но и его вывоз, а так же:
- чистка от снега;
- ликвидация ледяных участков путем посыпания средствами против скольжения;
- сбор листвы;
- полив и стрижка газонов.
С 2019 года вывоз мусора оплачивается отдельной квитанцией и не включается в СОИ.
5. Ликвидация аварийных ситуаций.
Все системы в доме должны функционировать в пределах норм. Во избежание серьезных проблем и аварий, управляющая компания должна уделять особое внимание их предотвращению. Все мелкие и несущественные неполадки в любой из систем дома должны устраняться вовремя, до того, как это может привести к катастрофическим последствиям. Эта статья расходов дает возможность производить:
- замену кранов;
- ликвидировать засоры в системах канализации;
- проводить сантехнические работы;
- устранять неполадки в системах отопления, вентиляции и т.д.
6. Общедомовые нужды (СОИ) новая строка в квитанции.
Отметим, что с начала 2018 года в строку на содержание и текущий ремонт жилья добавлены расходы на общедомовые нужды. СОИ (ОДН) включает в себя все расходы, связанные с общим потреблением ресурсов:
- холодной и горячей воды, а также водоотведением;
- элекроэнергии.
Объем таких коммунальных услуг, по которым рассчитывается плата каждому жильцу, ограничивается нормативами, установленными законодательством.
С перечнем услуг, по которым жители дома обязаны оплачивать соответствующую строку в квитанции должен быть согласован и запротоколирован. Это касается и тарифов, устанавливаемых для оплаты перечисленных услуг.
Тарифы на содержание и ремонт жилого помещения
Плату за текущий ремонт и содержание определяет управляющая компания на каждый конкретный дом из расчета стоимости работ по смете и согласовывается с его жильцами.
Размер платы должен утверждаться не чаще одного раза в год.
Все эти моменты, как и состав общего имущества, периодичность услуг, стоимость, а также порядок ее формирования должны быть указаны в договоре управления, который составляется на каждый многоквартирный дом.
Формула расчета
Расчет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества с 2021 года складывается из следующих показателей:
СиР = (Т × Sпл), где
- Т утвержденный управляющей организацией тариф на содержание и ремонт жилого помещения;
- Sпл площадь квартиры.
Итоговой суммой в квитанции, будет сумма всех расходов на холодное и горячее водоотведение, а также ОНД по электроэнергии, уитывая полученное значение СиР.
СиРитого = (Т × Sпл) + ОДНэл+ ХВ + ГВ + Т/э на ГВС, где
- ХВ водоотведение холодного водоснабжения;
- ГВ водоотведение горячего водоснабжения;
- Т/э на ГВС тепловая энергия на горячее водоснабжение (при условии что МКД оборудован бойлером для нагрева ХВ).
Что такое водоотведение в коммунальных платежах?
Формула расчета ОДН:
ОДНэл = (Н × Sпл.моп × Sпл / Пл.общая), где
- Н – установленный территориальной администрацией норматив потребления ресурса;
- Sпл.моп – площадь мест общего пользования;
- Sпл.общая – площадь всех жилых и нежилых помещений в доме.
Подробнее: Расчет ОДН по электроэнергии в МКД
Для наглядности рассмотрим расчет на примере.
Квартира находится в благоустроенном современном доме в Московской области. В высотке имеются мусоропровод и лифт. Площадь квартиры составляет 60 кв.м., площадь МОП – 6500 кв.м. и общая площадь дома 17800 кв.м. ХВ и ГВ 5,56 руб., Т/э на ГВС 11,1 руб.
УК утвержден тариф на содержание и ремонт, который составляет 23,6 рублей, а также норматив на ОДН за электричество – 1,54 кВт/ч;
Сначала рассчитаем ОДН за электричество:
1,54 × 6500 × 60 / 17800 = 33,7 руб.
Применим упомянутую выше формулу и рассчитаем, какую сумму должны увидеть житель квартиры в квитанции на содержание и ремонт:
СиР = (23,6 × 60) + 33,7 + 5,56 + 5,56 + 11,1 = 1471,9 руб.
Все работы, которые прописаны в договоре, должны проводиться постоянно. А жильцы обязаны регулярно вносить плату за услуги, выставляемую в квитанциях.
Внимание! Если жилое здание относится к муниципальной собственности, то в плату будет добавлен платеж за наем помещения.
Отметим, что от ряда услуг можно отказаться путем согласования с представителями УК и закрепив это протоколом общего собрания. Например, от уборки в подъезде, если жители приняли решения осуществлять ее своими силами.
Учет содержания общего имущества из состава доли общей собственности
В ГК и ЖК РФ прописано, за что именно граждане должны платить, если они живут в МКД и являются собственниками квартир.
В соответствии с п. 3,4 Правил ПП №491:
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Согласно ч. 1,2 ст. 39 ЖК РФ:
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. ДОЛЯ обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
При соблюдении положений ст. 245, 246, 247, 249 ГК РФ по СОГЛАШЕНИЮ всех собственников помещений в МКД граждане вправе САМОСТОЯТЕЛЬНО определить размер идеальной ДОЛИ в общем имуществе, выразив её в виде простой арифметической дроби. При наличии СОГЛАШЕНИЯ граждане в праве обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации, заплатив госпошлину. Плата за ДОЛЮ в ОИ МКД намного меньше, чем плата за общее имущество с площади квартиры.
Формула для расчета площади ОИ, которую мы должны оплачивать, установлена определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2013 № ВАС-18121/13
Доля собственника рассчитывается следующим образом:
Sоб. / Sкв.мкд. × Sкв.
- Sоб. общее количество квадратных метров мест общего пользования;
- Sкв.мкд. количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц;
- Sкв. количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).
Для определения доли каждого собственника в общем имуществе используются данные зарегистрированные в ЕГРН:
ПРИМЕР
Исходные данные:
- 561,6 кв.м. площадь нежилых помещений / общедомовое имущество (кадастровый № 56:26:1503010:1215)
- 2438,2 – площадь всех помещений собственников (кадастровый №56:26:1503010:1214)
Расчёт доли по формуле:
- 561,6 / 2438,2 = 0,2 кв. м. усреднённая доля в общем имуществе. Т. к. площади квартир (собственников) имеют разную площадь, рассчитываем ДОЛЮ каждого собственника исходя из площади квартиры (собственника);
- 0.2 кв. м. × _____ = ______ кв. м. ДОЛЯ собственника в общем имуществе МКД.
- Например реестр собственников с определением их долей в общем имуществе по адресу: ул. Геологов, 16 п. Саракташ, Оренбургской области. Кадастровый номер 56:26:1503010:1096 Оренбургская область, Саракташский район, п. Саракташ, ул. Геологов, дом № 16, кв. №1 четырех комнатная квартира:
82,70 кв.м. × 0,2 кв.м. = 16,5 кв.м.